¿Cómo comprar una casa en Ecuador si vivo en el extranjero?

¿Quiénes pueden comprar una casa en Ecuador desde el extranjero? 

Los ecuatorianos que viven en el exterior pueden acceder a una propiedad en Ecuador sin necesidad de residir en el país, ya sea para la compra de una casa, departamento o terreno, así como para la construcción, remodelación, ampliación y terminación de una vivienda.

Si desean hacerlo mediante un crédito hipotecario, deberán contar con un estatus migratorio legal en el país donde residen y cumplir con los demás requisitos establecidos por la entidad financiera para acceder al préstamo.

Adicionalmente, deben contar obligatoriamente con un apoderado en Ecuador que los represente durante su ausencia y los apoye con los trámites necesarios para gestionar el crédito.  

¿Qué aspectos debes considerar antes de comprar una vivienda desde el extranjero? 

Comprar una casa en Ecuador mientras resides en otro país requiere revisar tanto el inmueble como la forma en que realizarás el proceso. Antes de tomar una decisión, considera estos aspectos:

• Define el propósito de la compra. Analiza si la vivienda será para regresar al país, vivir durante tu jubilación, apoyar a tu familia o generar ingresos mediante alquiler. Esto te ayudará a elegir mejor la ubicación, el tipo de inmueble y el presupuesto.  
• Establece cuánto puedes pagar. Además del precio de la propiedad, contempla la entrada, las cuotas del crédito y otros gastos asociados a la compraventa. Antes de endeudarte, conviene calcular si las cuotas se ajustan a tus ingresos y obligaciones actuales.  
• Verifica la situación legal del inmueble. Confirma quién es el propietario y revisa si la vivienda tiene hipotecas, prohibiciones, embargos u otras limitaciones. La compraventa deberá formalizarse e inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente.  
• Prepara cómo demostrarás tus ingresos. Si solicitas un crédito desde el exterior, normalmente deberás respaldar tu estabilidad laboral y capacidad de pago con documentos como movimientos bancarios, contrato o certificado de trabajo, roles de pago y declaración de impuestos, según las condiciones de la institución financiera.  
• Calcula los gastos adicionales. Considera avalúos, trámites notariales, inscripción en el Registro de la Propiedad, impuestos y otros valores vinculados al crédito o a la compraventa. El monto puede variar según el inmueble, el municipio y la forma de financiamiento.  

¿Cómo se pagan las cuotas de un crédito hipotecario? 

Al obtener un crédito hipotecario, el banco no solo define el monto que recibirás, sino también el plazo, la tasa de interés y la forma en que devolverás el dinero. En el caso de los migrantes, el plazo de pago puede ser de 3 a 10 años, con hasta 3 meses de gracia para iniciar el pago del capital y los intereses. Este proceso se conoce como amortización y consiste en pagar el préstamo mediante cuotas periódicas hasta cancelar la totalidad de la deuda.

Cada cuota suele estar compuesta por:

• Una parte destinada a reducir el capital prestado.  
• Una parte correspondiente a los intereses.  
• Cuando aplica, el valor de los seguros asociados al crédito.  

El monto de las cuotas puede variar según el sistema de amortización y las condiciones del crédito. Antes de contratarlo, revisa cuánto pagarás mensualmente, cómo evolucionará el saldo de tu deuda y el sistema de amortización que aplicará tu crédito, ya sea francés o alemán. 

Paso a paso para solicitar el Crédito Vivienda para Migrantes de Banco Pichincha 

1. Primero, se evalúa si eres sujeto de crédito 

Antes de iniciar los trámites formales, en Banco Pichincha realizamos una evaluación para determinar si tienes la capacidad de pago necesaria para acceder al financiamiento. En esta etapa debes llenar la solicitud de crédito y presentar documentos que respalden tu situación económica, como roles de pago y respaldos de los bienes muebles o inmuebles que tengas a tu nombre, por ejemplo, vehículos, casas o terrenos en el exterior. 

En esta primera evaluación no necesitas presentar los documentos notariados. Si el Banco determina que eres sujeto de crédito, podrás avanzar con el proceso y se solicitará la documentación debidamente notariada y, cuando corresponda, traducida al español. 

2. Realización del avalúo de la propiedad 

Una vez confirmada tu elegibilidad para el crédito, el siguiente paso es solicitar el avalúo del inmueble que deseas comprar. Este proceso permite determinar el valor de la propiedad que será financiada y continuar con las siguientes etapas de la solicitud.

3. Inicio del proceso legal y desembolso

Una vez que se confirma que eres sujeto de crédito y que el avalúo de la propiedad es favorable, se puede iniciar el proceso legal. Para esta etapa se solicita información y documentación del inmueble, del comprador y del vendedor, necesaria para preparar y gestionar los trámites correspondientes.

En esta etapa, tu apoderado cumple un papel fundamental, ya que te representa en Ecuador durante las gestiones que requieren tu participación y firma. Una vez finalizados los trámites legales, también podrá firmar en tu representación el pagaré y los documentos habilitantes necesarios para proceder con el desembolso del crédito. 

¿Qué documentos necesitas para solicitar un crédito de vivienda desde el exterior? 

• Solicitud de préstamo completa.  
• Copia de la cédula de identidad y papeleta de votación.  
• Copia de los movimientos de cuenta de los últimos seis meses.  
• Permiso de residencia.  
• Seguro social.  
• Contrato y certificado de trabajo original.  
• Roles de pago de los últimos seis meses.  
• Declaración anual de impuestos.  
• Si tienes inmuebles arrendados en Ecuador, copia de los contratos de arrendamiento notariados y del pago del impuesto predial.  
• Poder legal a nombre de una tercera persona que te represente en Ecuador, notariado y apostillado por la Haya, junto con la copia de su cédula de identidad, papeleta de votación y formulario de datos personales. 

¿Qué impuestos y gastos debes pagar al comprar una vivienda en Ecuador? 

Además del valor de la vivienda, es importante considerar otros costos que forman parte del proceso de compra. Algunos corresponden a impuestos establecidos por la normativa ecuatoriana y otros a gastos notariales, registrales o financieros, los cuales pueden variar según el cantón, el valor del inmueble y la forma de financiamiento.  

Estos son los principales rubros que debes tener en cuenta: 

• Impuesto de alcabala: grava la transferencia de dominio de bienes inmuebles. Su tarifa general es del 1 % sobre la base imponible determinada conforme al Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD) y las ordenanzas municipales. Habitualmente este impuesto es asumido por el comprador, salvo que las partes acuerden otra forma de distribución.  
• Impuesto al Consejo Provincial: además de la alcabala, la normativa prevé un impuesto destinado a los consejos provinciales, cuya tarifa es fijada conforme a la legislación vigente y las disposiciones aplicables.  
• IVA (cuando corresponda): si compras una vivienda nueva directamente a una empresa promotora o constructora, la operación puede generar IVA sobre la parte gravada de la transacción, de acuerdo con la normativa tributaria vigente. En la compra de viviendas usadas entre particulares, por lo general no se genera este impuesto.  
• Gastos notariales: corresponden a la elaboración y otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Su valor no es fijo, ya que depende de la cuantía del negocio y de los aranceles notariales vigentes.  
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: una vez firmada la escritura, esta debe inscribirse en el Registro de la Propiedad del cantón donde se ubica el inmueble. Este trámite tiene un costo que varía, según el valor del bien y los aranceles establecidos por cada municipio.  
• Certificados y trámites administrativos: durante el proceso pueden requerirse documentos como el certificado de gravámenes, certificados catastrales u otros requisitos exigidos por el municipio o el Registro de la Propiedad.  
• Gastos del crédito hipotecario (si aplica): si financias la compra mediante un préstamo, también deberás considerar el avalúo del inmueble, los seguros requeridos por la entidad financiera como desgravamen e incendio cuando correspondan y otros costos relacionados con la formalización del crédito. 

Estar lejos no significa dejar de construir sueños en Ecuador. Tener una casa propia puede representar ese lugar al que algún día quieres volver, un espacio para tu familia o el patrimonio que estás construyendo con años de esfuerzo desde el exterior. Porque, aunque hoy estés a kilómetros de distancia, también puedes empezar a construir aquí una parte de tu futuro.